环上海哪些区域最有潜力?专家解密“上海2035”总体规划

发布日期：2020-07-17 16:09浏览次数：

2018年1月4日，《上海市城市总体规划（2017-2035年）》（以下简称“上海2035”）正式发布！

“上海2035”明确：用18年的时间，把上海努力打造成为卓越的全球城市，令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社主义现代化国际大都市。

规划提出，要优化城市空间格局。主动服务“一带一路”建设、长江经济带发展战略，主动融入长三角区域协同发展，推动上海与周边城市协同发展，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的世界级城市群。

努力推动城乡发展一体化，优化本市空间格局，构建由“主城区-新城-新市镇-乡村”组成的城乡体系和“一主、两轴、四翼；多廊、多核、多圈”的空间结构。“一主、两轴、四翼”，即：主城区以中心城为主体，沿黄浦江、延安路-世纪大道两条发展轴引导核心功能集聚，并强化以虹桥、川沙、宝山、闵行为“四翼”的主城片区的支撑，提升主城区功能能级，打造全球城市核心区。“多廊、多核、多圈”，即强化沿江、沪宁、沪湖、沪杭、沿湾等重点发展廊道，完善嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇等5个新城综合性节点城市服务功能，培育功能集聚的重点新市镇，构建公共服务设施共享的城镇圈，实施乡村振兴战略，实现区域协同、城乡统筹和空间优化。结合城乡体系和市域空间布局，完善由城市主中心（中央活动区）、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次组成的公共活动中心体系。中央活动区包括小陆家嘴、外滩、人民广场、徐家汇等区域。城市副中心共16个，包括9个主城副中心（五角场、真如、花木、宝山、虹桥、莘庄、川沙、金桥、张江）、5个新城中心和金山滨海地区、崇明城桥地区2个核心镇中心。

规划提出，要转变城市发展模式。坚持“底线约束、内涵发展、弹性适应”，探索高密度超大城市可持续发展的新模式。牢牢守住人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线。缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾，严格控制常住人口规模，至2035年常住人口控制在2500万人左右。按照规划建设用地总规模负增长要求，锁定建设用地总量，控制在3200平方公里以内。把生态环境要求作为城市发展的底线和红线，锚固城市生态基底，确保生态用地只增不减。

截止2016年底，上海市常住人口2420万人，建设用地总量3150平方公里。“上海2035”定出的底线，也就意味着未来18年，只有80万人口（每年4.4万人），50平方公里建设用地（不到1个松江新城的面积）的增量。

显然，上海主城区和嘉定、松江2个较早开通轨交的新城发展已经饱和，城市规划带动房产升值的红利，在上海已经基本结束，在环上海都市圈尚有那么3-5年的机会。再不抓紧,通过买房步入中产的大门彻底关闭。

其实，买房和打股票一样，即使大盘很稳，不同股票的收益也相差甚远。而赚钱最稳，最吸引人的莫过于一家公司首次公开的股票（IPO），也就是原始股。

原始股的发掘难度是极大的，初期具备IPO属性的地段往往生涩、不起眼，绝大多数人不能完全发现其价值。等多年后变为成熟的建成区，只能花高价，去买那些上市流通股——二手房。

“上海2035”中最具价值的当属以下这张《上海和近沪地区综合交通协调图》，透过这张图，我们更能一窥环上海楼市未来的锦绣“钱”程！

为了让大家更直观的了解上海大都市圈“多条廊道”的高铁网络布局，小编根据铁总和苏浙沪3省已发布的规划图，绘制了以下《长三角高铁规划图》。

长三角地区，历来以南京-上海-杭州-宁波的“Z”字型为主轴，苏南和浙北环杭州湾地区经济最发达的都市都密布在这“Z”字型主轴上，除上海都市圈外，“Z”字型上还有南京都市圈、苏锡常都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈等“多心”、“多核”。近年来，随着宁杭高铁、宁启动车的相继开通，“Z”字型变成了“巨”字型（上图蓝色已开通线路），宁杭发展轴和江苏北沿江发展轴逐步兴起。

“上海2035”规划中提出，上海融入长三角的5条廊道：沿江、沪宁、沪湖、沪杭、沿湾，其中只有沪宁、沪杭廊道已建成了高铁，沿线的昆山、嘉善、嘉兴，也是环上海楼市中最早热起来的城市。

而在沿江、沪湖、沿湾这三条新廊道上，目前都已在建或即将开建高铁，并将在未来三年（2019-2021年间）相继开通。它们分别是：

一是沿江廊道（2019年开通沪通铁路，2020年开通南沿江高铁），重点城市是太仓、南通；

二是沪湖廊道（2020年开通沪苏湖高铁），重点城市是吴江、湖州；

三是沿湾廊道（2021年开通沪乍杭高铁），重点城市是平湖、海宁！

沿江廊道线路概况

沿江廊道上，在建的项目为沪通铁路（上海—南通，设计时速200-250公里/小时），同时还规划了江苏南沿江城际铁路（上海—江阴—南京，设计时速350公里/小时）。这两条铁路从张家港到太仓段为并线运营，从太仓接入上海，分两期建设，一期经太仓南、安亭接入沪宁铁路，进上海站或上海虹桥站，预计2019年通车。二期沿上海S7、G1501高速公路走向，在吴淞口跨越黄浦江，接入上海东站，预计2021年通车。江苏南沿江城际铁路，从张家港西去南京方向，途经江阴、武进、金坛、句容等区县市，预计2020年通车后，将实现苏南地区县县通高铁的目标。

↑沪通铁路规划图

↑江苏南沿江城际铁路规划图

沿江廊道最邻近上海的城市：太仓市

区位分析

离上海最近，最委屈的城市

沪通&南沿江廊道与上海接壤的城市是太仓市。环顾上海周边，距离上海市中心人民广场直径在40公里以内的异地城市只有1个，那就是太仓！它比昆山市中心到上海人民广场还要近10公里，而相比上海远郊的临港新城（到龙阳路60公里）、金山新城（到上海南站55公里）、崇明新城（到汶水路100公里）到上海市中心的距离则要近太多。

然而，在与上海陆上接壤的5个县市中，最委屈的也是距离上海最近的太仓，只有40公里，却被交通阻隔。花桥因为轨交11号线，是整个上海的花桥；嘉善因为有高铁，打着“虹桥下一站”的旗号，也成了整个上海的嘉善（事实上嘉善到上海人民广场的距离90公里，比太仓远了一倍多，与上海人民广场到苏州市中心的距离相当），目前的太仓不沾地铁，也暂未通高铁，所以只能是宝山、嘉定的太仓。而太仓的规划也正是这样做的，紧贴着环沪一线，一个科教新城、一个浏河，一个挨着嘉定，一个挨着宝山，努力前进着。

交通利好

公交同城化已实现，未来直通上海4大火车站

太仓目前有5条城际公交快线，浏河-美兰湖、港区-美兰湖、鹿河-美兰湖、太仓-嘉定北、沙溪-嘉定西与上海轨交7号线、11号线无缝接驳，可使用沪苏两地的交通卡。从浏河到7号线美兰湖车程30分钟，从太仓市中心到11号线嘉定北站车程20分钟，嘉定北与上海轨交对接的末班车最晚运营至23:05，应该说，沪太两地早已实现了公交同城化。

而真正让太仓飞起来，成为跟昆山、嘉善一样的环上海“高铁”新城，最快明年就可以实现了！2019年沪通铁路一期工程开通，太仓可通过安亭联络线，先接入上海站（静安区）、上海虹桥站，取得和昆山一样的区位优势；待到2021年，沪通铁路二期开通后，太仓可以直达上海北站（宝山杨行）和上海东站（浦东机场）；届时，环沪诸城中，唯太仓可以有直达上海东（浦东）、西（虹桥）、北（宝山）、中（静安）4个方向，相比昆山、嘉善只能到达上海虹桥，抑或昆山-上海站、嘉善-上海南2个方向，太仓未来往上海方向的通达覆盖面更高。

更值得一提的是，从“上海2035”规划图上我们可以看出，太仓扼守南沿江廊道（直达常州、南京）、北沿江（直连扬州、泰州）、沪通廊道（南通、苏北、山东半岛一线牵）和沪崇启廊道（上海市区到崇明、启东、海门都必经太仓），4条廊道在此交汇，环顾与上海陆上接壤的太仓、昆山、吴江、嘉善、平湖5县市，当属太仓最牛！

尤其是全新的上海东站，就是想盘活浦东沿海自贸区和北上海港口群的活力，太仓正是北上海沿江、沿海发展廊道上的“出沪第一站”。未来太仓很可能领衔环上海！

热点板块

①太仓高铁站周边

“北上海第一站”，未来20分钟通静安达虹桥

沪通铁路在太仓设有太仓、太仓南站2个客站。太仓站将是沪通铁路沿线第一客流大站，预计停靠车次将与现状昆山南站不相上下，从该站到上海虹桥及上海站的车程预计在20分钟左右，票价根据列车等级（D、G）不同，预计在18-30元之间。该站位于太仓市中心与浏河镇之间，到两边核心区车程都在10分钟左右，距离该站不远处的碧桂园太仓高铁站项目，售价17500元/平方米，同时距离该项目仅两个路口的太仓朝阳路客运站，每20分钟就有一趟对接11号线嘉定北的城际快线，20分钟车程即可抵达，完全可以做到“白天在上海市区上班，晚上返回太仓居住”。

②浏河镇

郑和下西洋从这里出发，30分钟无缝接轨美兰湖

而在太仓高铁站东侧，当年郑和下西洋的起锚地、万里长江“江尾海头第一镇”浏河的碧桂园项目，均价14000元/平方米，相比与上海几乎等距离的昆山花桥，这里的房价便宜了将近一半。而浏河30分钟公交车程无缝接驳上海1号线富锦路、7号线美兰湖、11号线嘉定北这三条干线轨交的起点站，也使得浏河早就成为北上海，尤其是宝山、嘉定市民“以时间换空间”改善居住和养老度假的理想置业之地。

③太仓港区

苏州的“外高桥保税区”，房价11000元/㎡起

太仓高铁站周边另一块价值洼地，要属太仓港区了。可别小看了太仓港，它是万里长江内河第一大港，江苏省第一大港，中国第六大港，相当于整个苏州市的“外高桥保税区”板块。规划从苏州园区-昆山-太仓高铁站-太仓港区的市域轨交S2线，以及从上海美兰湖-浏河-太仓港区的有轨电车都通达这里。目前，从太仓港区直达上海7号线美兰湖的城际快线，每天有12个班次往返，基本上每小时就有1班车，车程50分钟，非常适合上海老年人来此居住。碧桂园太仓港区项目，均价仅11000元/平方米，未来苏州S2线通车后，从这里出发，1小时内可达包括上海、苏州、昆山、太仓四城，发展潜力不言而喻。

④太仓南站周边

太仓的“联洋国际社区”，房价破20000元/㎡

太仓南站位于太仓城南与上海嘉定区交界处，由于该站处在沪通铁路太仓-安亭联络线上，只能通往上海虹桥站及上海站方向，且与上海、太仓站都距离过近，预计将来只有为数不多的D车停靠（可参照沪宁城际上南翔北、安亭北等客流小站）；但该站规划引入苏州-昆山-太仓的市域轨交S1支线和上海嘉定有轨电车，这里的项目聚集了太仓最好的实验小学和高中，相当于太仓的“联洋国际社区”，又是全太仓最靠近上海轨交最近的地方（从太仓南站到嘉定西站直线距离仅8公里），该区域绿地的项目房价已达到2万元/平米。

沿江廊道最大受益城市：南通市

区位分析

万众期待“难通”变“南通”

长期以来，南通最大弊端是封闭，城市名曰“南通”，实为“难通”、“南不通”。从地理上来说，南通南面是长江，北面是大海，东面也是大海，与整个苏南几乎呈隔断之势。2008年之前，从南通去上海和苏南还必须要坐轮渡。直至今日，南通依然没有南向的铁路，坐火车去上海，要绕道南京。与苏南连通的唯一路径也只有一座苏通大桥，该桥也因此被评为中国最堵的跨江大桥，据说黄金周客流高峰时，过一个桥需要5个小时。

然而，2019年，随着沪通铁路的开通，南通将实现真正意义的“南通”！

南通地级市辖4区5县（市）730万人口，空间上的隔断和经济上小城大县模式，让本地需求足够旺盛。2019年，会开通直达上海站及上海虹桥站2个方向的高铁，从上海到南通的铁路里程仅137公里，D车票价仅需约42元（比去崇明岛的过桥费还低），全程不超过1小时，而沪通铁路沿途经过的太仓、常熟、张家港等城市，都是长期雄踞中国百强县市榜TOP10的城市，是中国县域经济最发达的地区，有那么多发达县市组成的“沪通1小时生活圈”，当前房价最低一端的正是南通。

笔者认为，2019年以后的南通，将不再是730万本地人的南通，她更能承接来自南面上海、苏州的刚需人口导入和产业转移，成为至少影响沪、苏、通三地5000万常住人口的“北上海”门户城市。

城市印象

其实，南通的经济底子并不差，2016年全市GDP总量达到了6768亿元，全国排名第21位，超过了沈阳、济南、西安、哈尔滨等一众副省级的省会城市，在江苏省，仅次于苏州、南京和无锡，排名第四，同时也是苏北地区No.1。而其9.3%的经济增速也是领跑整个江苏。

南通的优势是基础教育，启东中学长期以来都是与黄冈中学并驾齐驱的学校。但是，长期以来，南通的人口流失率非常高，只要是考出去的大学生，当然还有通州、海门、启东的“建筑大军”，走出南通，十有八九都奔大上海去了，基本上都不会回来了。

很多年以来，南通都一直是一座完全自嗨的城市，不管是经济，还是房地产。同苏州一样，在2013年前后，南通房地产进入了数年的冰冻期，2016年的行情到来之后，价格迅速从7000涨到了14000元/平米，南通库存被消化一空。政府开始限价，却不限购，最终导致全民的集体癫狂。

2017年12月，我们在南通考察，基本上都是本地人在抢房，而且很多热门项目还要携全款，一开盘就是秒光的节奏，这已经不是什么新鲜事了。

热点板块

①港闸区

南通的“大虹桥板块”

南通4区中，最靠近未来沪通铁路乃至整个北沿江高铁（上海-南通-泰州-扬州-南京）以及沿海高铁（上海-南通-盐城-连云港-青岛）的南通西站枢纽的是港闸区，类似于南通的“大虹桥板块”。港闸区也是仅次于市中心崇川区的南通第二大商圈，华润万象城、百盛、三甲医院、南通理工学院，现状宁启铁路动车始发站南通站都位于该区，此地距离南通石化工业集中区域相距30公里以上，环境方面没有问题。